Гид Покупателя

Процедура покупки недвижимости в Болгарии

ГИД ПОКУПАТЕЛЯУ покупателей недвижимости в Болгарии всегда возникает множество вопросов, связанных с процедурой покупки. Зачастую Клиентов интересует вопрос о сложности данной процедуры. На самом деле, процедура покупки недвижимости, предусмотренная болгарским законодательством, прозрачная и простая.

В этой статье мы расскажем Вам о процедуре покупки недвижимости в Болгарии.

Процедура покупки недвижимости иностранным лицом не отличается от процедуры покупки жилья болгарским гражданином. Для оформления сделки купли-продажи необходим лишь заграничный паспорт, удостоверяющий личность иностранного гражданина. Иностранец, купивший жилье в Болгарии, имеет такие же права на недвижимость, что и гражданин Болгарии, включая право сдачи квартиры в аренду.

Если Вы приняли решение о покупке дома с землей в Болгарии, то имеются некоторые особенности. Для покупки дома с землей иностранному гражданину необходимо зарегистрировать юридическое лицо (т.е фирму) в Болгарии. Фирма может быть зарегистрирована в течение 5-7 рабочих дней. Затем на фирму оформляется сам земельный участок.

Схемы покупки недвижимости (без земли)

Если Вы решили купить новую квартиру от застройщика:

1. Выбор квартиры.
2. Внесение депозита. Стандартный размер депозита в Болгарии составляет 2 000 евро. Объект недвижимости снимается с продажи на срок 30 дней, а цена фиксируется и соответственно не может быть изменена сторонами. Депозит всегда входит в стоимость квартиры. Депозит не возвращается продавцом покупателю, если последний отказывается от покупки.
3. Подписание Предварительного договора купли-продажи. Предварительный договор подписывается между покупателем и застройщиком. В договоре подробно описывается предмет сделки и все существенные условия, права, обязанности, а также ответственность сторон.
4. В течение 30-ти дней после внесения депозита, покупатель должен внести первый платеж в размере от 30% до 50% от общей стоимости квартиры.
5. Последующие платежи осуществляются согласно условиям Предварительного договора. Часто застройщиком предоставляется рассрочка до 6-ти месяцев до 2-х лет.
6. В сроки, предусмотренные Предварительным договором купли-продажи, стороны заключает окончательный договор в виде Нотариального акта. К моменту подписания Нотариального акта все расчеты между сторонами должны быть проведены. Акт подписывается у нотариуса, который удостоверяет переход права собственности от одного лица к другому.

Примечание: По решению сторон предварительный договор может не подписываться. Обыкновенно это происходит в том случае, когда покупатель оплачивает полную стоимость квартиры и готов подписать окончательный договор купли-продажи в виде Нотариального акта. В этом случае покупатель вносит депозит, объект недвижимости снимается с продажи и начинается процесс подготовки документации для сделки. К моменту подписания Нотариального акта стороны должны полностью рассчитаться.

Если Вы решили купить квартиру на вторичном рынке:
1. Выбор квартиры.
2. Внесение депозита. После внесения депозита, квартира снимается с продажи, а цена фиксируется. продавец может по своему усмотрению увеличить размер депозита. Обыкновенно сумма депозита увеличивается тогда, когда покупатель по каким-либо причинам не может осуществить полный расчет с продавцом в течение одного месяца с момента внесения депозита.
3. Подготовка документов для сделки. Срок подготовки документов для сделки зависит от множества факторов. В среднем подготовка документов проводится в одномесячный срок. Примечание: По желанию Покупателя и Продавца может быть заключен Предварительный договор купли-продажи. На практике такой договор заключается довольно редко, а стороны после внесения депозита переходят сразу к подписанию Нотариального акт.
4. Подписание Нотариального акта
Нотариальный акт подписывается сторонами у нотариуса по месту нахождения недвижимого имущества (в соответствующем муниципалитете).

Оставшаяся сумма от стоимости квартиры покупатель переводит по банку на счет продавца после подписания Нотариального акта перед нотариусом, но перед регистрацией сделки и вписыванием Нотариального акта в регистр Агентства по вписываниям. После получения окончательной суммы на счет продавец подтверждает этот факт нотариусу. Получив такое подтверждение от продавца, нотариус проводит окончательные действия по регистрации сделки и вписыванию Нотариального акта в регистр Агентства по вписываниям.

После того как стороны подпишут Нотариальный акт, нотариус заверяет документ своей подписью и отправляет в районный суд. Судья, получив Нотариальный акт, вносит соответствующие изменения в государственный регистр, о чем делается отметка в самом Нотариальном акте. Регистрация документов проводится в трехдневный срок. После этого стороны по сделке получают Акт у нотариуса под расписку. В деле у нотариуса всегда хранится как минимум 2 экземпляра подписанного Нотариального акта (оригиналы).

После того, как Вы получили Нотариальный акт, необходимо зарегистрировать переход права собственности в следующих инстанциях: в Булстат Регистре – в течение 7-ми дней, в Налоговой службе – в течение 2-х месяцев, в Службе Кадастра и Геодезии – нет ограничения по срокам.

Консультанты компании Home for You осуществляют полное сопровождение сделки, грамотно помогут составить все необходимые документы, а также проведут постпродажные регистрации.

Специально для наших Клиентов мы создали особый раздел – Гид Покупателя, в котором собрали и систематизировали вспомогательную полезную информацию, которая, без сомнения, понадобится Вам при приобретении недвижимости в Болгарии.

В данном разделе содержатся исчерпывающие сведения по следующим важным тематикам: процедура, особенности приобретения объектов недвижимости и возможные способы оплаты; налоги, сборы и содержание жилья; порядок и сроки получения въездных туристических и иммиграционных виз; ВНЖ, ПМЖ и гражданство Болгарии; здравоохранение для иностранных граждан и страховки; коммуникации; транспорт; финансы и деньги и многое другое.
Ниже изложены ответы наших ведущих специалистов
Home For You на часто задаваемые вопросы наших Покупателей.
Необходимо ли получать визу для въезда в Болгарию?

Для въезда на территорию Республики Болгария гражданам России и СНГ необходимо получить соответствующую визу. Граждане ЕС и США освобождены от получения визы и могут пребывать в Болгарии до 90 дней.

Возможно, ли въехать в Болгарию по шенгенской визе?

Да, безусловно, Вы можете посетить Болгарию по открытой шенгенской визе.

В какую часовую зону входит Болгария?

Болгария входит в Восточно-европейскую часовую зону (+ 2 часа UTC).

Какой климат в Болгарии?

Болгария отличается мягким умеренно-континентальным климатом, со средиземноморским влиянием в южных регионах страны. Схематически территорию страны можно разделить на две части: северную и южную. В северной части климат- континентальный с прохладной зимой. А в южной части преобладает средиземноморский климат. Количество солнечных часов с мая по октябрь – более 2 000.

Какая валюта в Болгарии?

Официальной денежной валютой в Болгарии является болгарский лев, равный 100 стотинкам.

Где можно обменять валюту, находясь в Болгарии?

Валюту можно обменять в банках, филиалы которых имеются во всех населенных пунктах страны. При обмене валюты в банках потребуется документ, подверждающий личность. Помимо этого работает большое количество пунктов обмена валюты.

Где находятся международные аэропорты в Болгарии?

Международные аэропорты имеются в столице Болгарии – г. София, Бургасе, Варне и Пловдиве. В летний сезон прямые чартерные полеты осуществляются в международные аэропорты Бургаса и Варны, в зимний период – в аэропорты Софии и Пловдива.

Можно ли приехать в Болгарию на поезде?

Да, конечно, ежедневно из Москвы, с Киевского международного железнодорожного вокзала отправляется поезд, который следует по маршруту Москва – Киев – Вадул-Сирет – Бухарест – София.

Какие есть в Болгарии горнолыжные и SPA - курорты?

В Болгарии находится несколько известных горнолыжных курортов: Банско, Пампорово и Боровец. Вы, несомненно, получите первоклассное лечение и отдых в следующих бальнеологических курортах Болгарии: г. Велинград, г. Хисаря, г. Девин и г. Сандански.

Какие курорты можно посетить в Болгарии в целях отдыха у моря?

Болгария славится бесконечными пляжами с мелким золотистым песком, чистым морем с удобным пологим заходом и разработанной курортной инфраструктурой. Вы проведете первоклассный отпуск, если посетите следующие курорты и города южного побережья: КК Солнечный берег, Елените, Святой Влас, Несебр, Равду, Поморие и Бургас. На северном побережье мы рекомендуем Вам посетить Балчик, КК «Золотые Пески», Св. Константин и Елену, Албену, Каварну и Варну.

Как в Болгарии называются операторы мобильной связи?

В Болгарии несколько крупных операторов мобильной связи: «VIVACOM», «GLOBUL» и «MTel».

Можно ли купить и зарегистрировать автомобиль в Болгарии?

Да, в Болгарии можно легко купить автомобиль. При этом цены на автомобили европейских производителей существенно ниже, чем в России и странах СНГ. Автомобиль может быть зарегистрирован на иностранного гражданина, при наличии у него ВНЖ в Болгарии. В настоящее время данный вид регистрации осуществляется в КАТ г. София. При регистрации в КАТ выдают синий номер с буквами ХХ в начале номера.

Может ли иностранный гражданин приобрести землю в Болгарии?

Да, иностранный гражданин имеет право приобрести земельную недвижимость в Болгарии. 1 января 2014 года истек мораторий, согласно которому в течение последних 7 лет было запрещено продавать земельную недвижимость иностранным гражданам. Данное положение относится к гражданам ЕС. Россияне и граждане других стран, могут также приобрести земельную недвижимость в Болгарии. Однако для этого необходимо зарегистрировать болгарское юридическое лицо и оформить землю на него.

Какие нужны документы для того, чтобы приобрести квартиру в Болгарии?

Для того чтобы приобрести квартиру или дом в Болгарии, иностранному гражданину потребуется документ, удостоверяющий личность, например, действующий заграничный паспорт.

Право на продолжительное пребывание в Болгарии (ВНЖ) и виза «Д»

С каждым годом интерес к иммиграции в Болгарию растет. Все больше граждан России, Беларуси, Украины и других стран выбирают Болгарию в качестве второго дома. Помимо многочисленных преимуществ Болгарии по сравнению с другими европейскими странами, в Болгарии достаточно простое и прозрачное миграционное законодательство. Многих наших клиентов интересует порядок предоставления ВНЖ, ПМЖ и гражданства в Болгарии.

Прежде всего, хотим отметить, что владельцы недвижимости в Болгарии имеют право на получение болгарской мульти-визы сроком на один год и более, с разрешенным сроком пребывания на территории страны 180 дней в году. Право на мультивизу имеют право также супруги и прямые наследники в возрасте до 18 лет. Для этого необходимо предоставить в консульство документы, подтверждающие родство.

Вид на жительство или ВНЖ в Болгарии разрешает продолжительное пребывание в стране сроком до 1 года. ВНЖ дает право на въезд в страну без визы. Для того, чтобы получить ВНЖ в Болгарии необходимо иметь предусмотренные законодательствам основания.

Право на продолжительное пребывание в Болгарии или ВНЖ может быть предоставлено иностранным гражданам, которые:

желают трудоустроиться на территории страны (требуется разрешение от соответствующих органов).

владеют бизнесом, в рамках которого создается 10 или более рабочих мест для болгар.

являются студентами с дневной формой обучения

являются зарубежными специалистами, попавшими в страну на основании международного соглашения.

состоят в браке с постоянно пребывающим в стране иностранцем или имеющие иные основания для пребывания в Болгарии.

являются представители зарубежной торговой фирмы с регистрацией в торгово-промышленной палате Болгарии.

находятся на продолжительном лечении в лечебных заведениях (при наличии достаточных средств).

являются пенсионерами с достаточными средствами для проживания в стране.

являются членами семьи иностранца, получившего ВНЖ или гражданство Болгарии.

Для того чтобы получить ВНЖ необходимо для начала получить иммиграционную визу типа «Д». 

Виза «Д»
 - это специальный вид болгарской визы, который предоставляет право проживать на территории Болгарии продолжительное время, более 90 дней, но не более одного года. Виза «Д» не является видом на жительство в Болгарии, это специальная виза, предоставляющая право иностранному гражданину приехать в Болгарию иподать документы для получения права на продолжительное пребывание.

При подаче документов на визу "Д" необходимо личное присутствие в Консульстве кандидата запрашивающего визу (взрослые и дети). Подача документов проводится в порядке живой очереди без предварительной записи. Минимальный срок рассмотрения - 30 рабочих дней. Получив визу «Д», Вы можете въехать на территорию Болгарии и находиться в ней в течение 180 дней. 

ВИЗА «Д» НА ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОЕ ПРОЖИВАНИЕ (до 1-го года)

 Необходимо предъявить следующие документы в оригиналах:

1. 3аполненную визовую анкету - 1 экз. Все графы визовой анкеты должны быть заполнены и подписаны выезжающим собственноручно.

 2. 3аграничный паспорт со сроком действия не менее 18 месяцев со дня подачи документов (копия его первой страницы). Наличие подписи владельца в загранпаспорте обязательно; копия действительных виз и/или разрешения на проживание.

3. Цветную фотографию на документ - 3,5x4,5 на светлом фоне - 1 шт. (в том числе на ребенка, вписанного в паспорт). Фотографии должны быть сделаны профессионально в фотосалоне.

4. Доказательства об обеспечении жильем на время пребывания в стране -  нотариальный акт или договор аренды.

5. Доказательства о финансовом обеспечении на время пребывания в стране – не менее 6 минимальных размеров оплаты труда в Республике Болгария.

6. Полис добровольного медицинского страхования, действительный в странах Европы на весь срок поездки. Сумма покрытия должна составлять не менее 30 тысяч евро;

7. Лица, которым исполнилось 18 лет, за исключением лиц, не имеющих гражданства, должны представить справку о судимости - подлинник и заверенный перевод. Эту справку можно получить в главном информационно-аналитическом центре МВД России (ГИАЦ МВД РФ).

Документы, составленные на русском языке, должны быть переведены только аккредитованными переводчиками и заверены в  консульской службе посольства. 

В зависимости от основания подачи, дополнительно необходимо предъявить в оригинале и одной копии следующие документы:

Ст. 24, п. 1 Закона об иностранных гражданах в Республике Болгария (срок пребывания до 1 года):

Ст. 24, п.1, пп.1 «Трудовые правоотношения»:

- заверенная копия разрешения на работу, выданного Министерством труда и социальной политики (МТСП) Республики Болгария;

- трудовой договор;

- письмо от работодателя об обеспечении проживания или договор аренды.

Примечание: при предъявлении трудового договора предъявлять справку о финансовом обеспечении – не обязательно.

Ст. 24, п.1, пп.2 «Осуществление предпринимательской деятельности, в результате чего обеспечено не менее 10 рабочих мест для болгарских граждан»:

заверенная копия свидетельства о регистрации в Торговом реестре, выданная Агентством по регистрациям /НАП/ или заверенная копия свидетельства об актуальном состоянии, выданная соответствующим судебным органом не ранее 3 месяцев перед датой подачи документов на визу;

свидетельство о наличии или отсутствии долгов, выданное Национальным агентством о доходах /НАП/;

свидетельство, выданное Национальным агентством о доходах /НАП/ о нанятых работодателем по трудовому договору не менее 10 болгарских граждан;

справка, выданная Национальным агентством о доходах /НАП/ об актуальном состоянии всех действующих трудовых договоров.

 Ст. 24, п.1, пп.4 «Иностранные специалисты, проживающие в Республике Болгария на основании международных договоров, по которым Республика Болгария является стороной»:

документы, выданные компетентными органами, доказывающие, что лицо является специалистом и будет пребывать в стране на основании международного договора.

Ст. 24, п.1, пп.5 «Лица, имеющие основание получить право постоянного пребывания или заключившие брак с постоянно проживающими в стране иностранцами»:

справка миграционной службы МВД Болгарии о разрешении на воссоединение семьи;

копия личной карточки постоянно проживающего иностранца;

свидетельство о заключении брака с постоянно проживающим иностранцем, с заверенным переводом на болгарский язык;

копия свидетельства о рождении ребенка до 18 лет с заверенным переводом на болгарский язык.

 Ст. 24, п.1, пп.6. «Представители иностранных коммерческих организаций, зарегистрированных в Болгарской ТПП»:

заверенная копия регистрации коммерческого представительства в Болгарской торгово-промышленной палате (БТПП) и БУЛСТАТ;

действительный сертификат, выданный БТПП не позднее, чем за один месяц до его предъявления.

 Ст. 24, п.1, пп.7. «Финансово обеспеченные родители постоянно проживающих в стране иностранцев или болгарских граждан»:

свидетельство о рождении лица, находящегося на ПМЖ в Болгарии или болгарского гражданина;

удостоверение, выданное службами административного контроля за иностранными гражданами, о разрешении на пребывание для лиц, находящихся на ПМЖ в Болгарии, или документ, подтверждающий болгарское гражданство.

 Ст. 24, п.1, пп.8. «Лица, отправляющиеся на длительное лечение и располагающие финансовыми средствами на лечение и содержание»:

удостоверение лечебного учреждения, оформленное надлежащим образом, с указанием плана лечения и реабилитации (обязательно заверенное в Министерстве здравоохранения РБ).

 Ст. 24, п.1, пп.9. «Корреспонденты иностранных средств массовой информации»:

документ об аккредитации, выданный Министерством иностранных дел Болгарии.

 Ст. 24, п.1, пп.10. «Пенсионеры, располагающие достаточными средствами для пребывания в стране»:

документ, выданный компетентными органами соответствующего государства, подтверждающий пенсионное обеспечение лица;

документ болгарского банка, подтверждающий наличие у лица счета, на который будет перечисляться его пенсия.

 Ст. 24, п.1, пп.13. «Члены семьи иностранца, получившего разрешение на продолжительное пребывание»:

справка миграционной службы МВД Болгарии о разрешении на воссоединение семьи;

копия личной карточки продолжительно проживающего иностранного гражданина;

свидетельство о заключении брака с продолжительно проживающим иностранцем, с заверенным переводом на болгарский язык;

копия свидетельства о рождении ребенка до восемнадцати лет с заверенным переводом на болгарский язык, также нотариально заверенное согласие родителей в виде декларации.

 Ст. 24, п.1, пп.14. «Родители иностранца или лица, состоящие в гражданском браке с иностранцем, получившим разрешение на ПМЖ на основании ст. 22, п. 3 Закона об иностранцах РБ / для сотрудников дипломатических представительств/»:

нота соответствующего дипломатического представительства;

свидетельство о рождении;

декларация или документ, подтверждающий состояние лица в гражданском браке

 Ст. 24, п.1, пп.15. «Лица, занимающиеся свободной практикой»:

заверенная копия разрешения на право заниматься свободной практикой, выданного Министерством труда и социальной политики Болгарии.

 Ст. 24, п.1, пп.16. «Лица, занимающиеся некоммерческой деятельностью /религиозные служители/»:

заверенная копия разрешения на право заниматься некоммерческой деятельностью, выданного Министерством юстиции Болгарии;

удостоверение, выданное дирекцией «Вероисповедание» при Совете министров Болгарии, когда речь идет о представителях религиозных общин.

Ст. 24, п.1, пп. 17. «Лица, находящиеся под специальной защитой государства, согласно ст. 25 Закона о борьбе с торговлей людьми»:

письмо от компетентного государственного органа, подтверждающее наличие обстоятельств для предоставления соответствующего статуса. 

Ст. 24, п.1, пп.18. «Член семьи болгарского гражданина согласно ст.2, пп.6 Закона об иностранцах»:

свидетельство о рождении или свидетельство о браке;

копия личной карты или паспорта болгарского гражданина;

документы ЗАГСа о наличии родственных связей;

заявление от имени болгарского гражданина о финансовом и социальном обеспечении лица на время проживания в Республике Болгария или медицинские справки о наличии заболеваний. 

            Статья 24в, п.1 «Лица, принятые в ВУЗ; учащиеся средних школ в рамках программ обмена; стажеры без оплаты труда»:

1.   очное обучение в аккредитованных ВУЗах: удостоверение, выданное Министерством образования, молодежи и науки /МОМН/ Республики Болгария, подтверждающее, что лицо принято на очное обучение в соответствующем учебном заведении /для первокурсников/;

для учащихся второго и последующих годов обучения - действительное удостоверение соответствующего учебного заведения;

документ об оплаченных сборах на обучение.

Примечание: если иностранец болгарского происхождения, доказательства об обеспечении его содержания не требуются!

 2. обучение в средних школах:

удостоверение о приеме на обучение в Болгарии или об участии в программе школьного обмена;

доказательства финансового обеспечения и согласие принимающей семьи;

нотариально заверенное согласие родителей, покровителей или попечителей. 

Ст. 15, п.2 Закона об иностранцах в Республике Болгария:

Виза на долгосрочное пребывание сроком действия до одного года и с правом на пребывание до 360 дней может быть выдана:

иностранцам, которые совершают научные исследования или являются студентами по программе обучения до 1 учебного года;

стажерам;

иностранным гражданам, командированным иностранным работодателем в рамках договоров об оказании туристических услуг;

иностранным гражданам, командированным иностранным работодателем в связи с исполнением инвестиционных договоров;

Примечание: виза не дает право на получение карты на долгосрочное пребывание.

Таким образом, для получения ВНЖ иностранные граждане должны быть, как минимум, обеспечены жильем (собственная недвижимость или арендованная), иметь медицинскую страховку (покрытие не менее 30 000 евро при наступлении страхового случая) и должны иметь достаточное количество денежных средств для проживания в стране (извлечение - выписка из болгарского банка).

После получения ВНЖ иностранные граждане могут неограниченно посещать Болгарию, жить в стране, работать в собственных фирмах, пользоваться услугами платной медицины, посещать бесплатно наравне с гражданами Болгарии детские дошкольные заведения и школы.